印紙税と登録免許税の詳細：外国人が日本で不動産を購入する際に知っておくべきこと

日本で不動産を購入する外国人にとって、税金の仕組みを正しく理解することは非常に重要です。特に印紙税と登録免許税は、不動産取引の初期段階で必ず発生する税金であり、事前に把握しておかないと予想外の出費につながります。本記事では、この2つの税金について、計算方法、軽減措置、外国人特有の注意点まで詳しく解説します。不動産にかかる税金の全体像も併せてご確認ください。

印紙税とは？基本的な仕組みを解説

印紙税とは、法律で定められた「課税文書」を作成する際に納める国税です。不動産購入の場面では、主に以下の文書が課税対象となります。

• 不動産売買契約書：物件の売買を正式に取り交わす契約書
• 建築工事請負契約書：注文住宅を建てる際の工事契約書
• 金銭消費貸借契約書：住宅ローンを借りる際の契約書

印紙税の納付方法はシンプルで、契約書に所定の金額の収入印紙を貼り付け、消印を押すことで納付が完了します。印紙を貼らなかった場合、本来の印紙税額の3倍の過怠税が課されるため注意が必要です。

PR

ミライアス株式会社

不動産（マンション・戸建・土地）の査定・売却サービス。スマート仲介で早く高くマイホームを売却。

詳しく見る

なお、近年普及が進んでいる電子契約の場合、印紙税は課税されないという国の方針が示されています。これはコスト削減の観点から、外国人にとっても有利なポイントです。

印紙税の税額一覧と軽減措置

不動産売買契約書にかかる印紙税額は、契約書に記載された金額によって段階的に設定されています。2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。

例えば、3,000万円のマンションを購入する場合、本来は20,000円の印紙税がかかりますが、軽減措置の適用により10,000円で済みます。また、住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）にも別途印紙税が発生するため、合計の印紙税額を事前に確認しておきましょう。資金計画と頭金の準備の段階で、印紙税も予算に含めることをおすすめします。

登録免許税とは？不動産登記に必要な税金

登録免許税は、不動産の所有権を登記する際に法務局に納める国税です。不動産を購入すると、所有権の移転登記や保存登記、住宅ローンを利用する場合は抵当権の設定登記が必要になり、それぞれに登録免許税がかかります。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算式は以下の通りです。

PR

株式会社オークハウス

コスパと出会いが魅力のシェアハウス日本最大手オークハウスが入居者募集中

詳しく見る

登録免許税額 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額） × 税率

ここで重要なのは、課税標準となるのは実際の売買価格ではなく、固定資産税評価額であるという点です。固定資産税評価額は市町村が決定し、一般的に実勢価格の60〜70%程度となっています。これは市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得するか、毎年届く納税通知書で確認できます。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地を購入した場合：

• 本則税率（2%）: 2,000万円 × 2% = 40万円
• 軽減税率（1.5%）: 2,000万円 × 1.5% = 30万円

軽減措置の適用により、10万円の節約が可能です。

登録免許税の税率と軽減措置の詳細

登録免許税の税率は登記の種類によって異なり、一定の条件を満たせば軽減措置が適用されます。

軽減措置の適用条件

建物の登録免許税の軽減措置を受けるには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

1. 自己居住用の住宅であること
2. 床面積が50㎡以上であること
3. 取得後1年以内に登記すること
4. 新耐震基準に適合していること（中古住宅の場合）

注意すべきは、投資用不動産や賃貸目的の物件にはこの軽減措置は適用されないという点です。不動産投資を検討している方は、本則税率で計算するようにしましょう。

外国人特有の注意点と非居住者の扱い

日本の不動産取引において、印紙税と登録免許税は原則として国籍に関係なく同じ税率が適用されます。つまり、外国人だからといって税金が高くなったり安くなったりすることはありません。

ただし、以下の点で外国人（特に非居住者）には注意が必要です。

非居住者が利用できない軽減措置

非居住者が日本の不動産を購入する場合、自己居住を要件とする軽減措置が適用できないケースがあります。具体的には：

• 登録免許税の建物に関する軽減税率（自己居住用が条件）
• 登録免許税の抵当権設定の軽減税率（自己居住用が条件）
• 不動産取得税の中古住宅に関する特例

日本国内に住所がない非居住者は、「自己居住用」の要件を満たせないため、これらの軽減措置の対象外となります。その結果、居住者と比べて登録免許税の負担が大きくなる可能性があります。

必要書類の違い

外国人が不動産登記を行う際には、日本人とは異なる書類が必要となる場合があります。不動産契約と必要書類の記事で詳しく解説していますが、主な違いは以下の通りです。

• 在留カードまたはパスポートの提示
• 住民票の代わりに宣誓供述書が必要な場合
• 本国の認証書類（サイン証明、在留証明など）

これらの書類準備に時間がかかることがあるため、早めに不動産会社や司法書士に相談することをおすすめします。

印紙税・登録免許税の節約テクニック

外国人が日本で不動産を購入する際に、印紙税と登録免許税の負担を軽減するためのテクニックをご紹介します。

1. 電子契約の活用

前述の通り、電子契約を利用すれば印紙税がかかりません。特に高額物件の場合、数万円の節約になります。対応している不動産会社を選ぶことで、コストを抑えられます。

2. 軽減措置の期限を確認

土地の軽減税率は2026年3月31日まで、建物と抵当権は2027年3月31日までとなっています。期限内に登記を完了させることで、大幅な節約が可能です。

3. 固定資産税評価額の確認

登録免許税は固定資産税評価額に基づいて計算されるため、購入前に評価額を確認することで正確な税額を把握できます。不動産会社や司法書士に依頼すれば、事前に確認してもらえます。

4. 司法書士費用の比較

登記手続きは通常、司法書士に依頼しますが、その報酬は事務所によって異なります。複数の事務所から見積もりを取ることで、コストを最適化できましょう。

具体的なシミュレーション：3,000万円の物件を購入する場合

実際に3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）の中古マンションを外国人が購入する場合の税額をシミュレーションしてみましょう。固定資産税評価額は土地1,000万円、建物800万円と仮定します。

軽減措置を最大限活用することで、約26.8万円の節約が可能です。ただし、非居住者の場合は建物と抵当権の軽減措置が使えないため、合計は約37万円となります。資金計画の際には、これらの税金も忘れずに計上しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1: 印紙税は売主と買主のどちらが負担しますか？

不動産売買契約書は通常2通作成し、売主・買主がそれぞれ1通ずつ保管します。各自が保管する契約書に貼る印紙税は、それぞれの負担となります。

Q2: 登録免許税はいつ支払いますか？

登録免許税は法務局に登記申請を行う際に納付します。通常は決済日（物件の引き渡し日）に司法書士が代行して納付します。不動産購入手続きと流れで、全体のスケジュールを確認できます。

Q3: 外国人でも軽減措置は受けられますか？

はい、日本に居住している外国人（在留カードを持つ方）であれば、日本人と同じ条件で軽減措置を受けることができます。ただし、非居住者の場合は自己居住要件を満たせないため、一部の軽減措置が適用されません。

Q4: 登録免許税の計算で使う固定資産税評価額はどこで確認できますか？

固定資産税評価額は、物件所在地の市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得することで確認できます。また、不動産会社に依頼すれば事前に調べてもらえます。

まとめ：印紙税と登録免許税を正しく理解して賢く不動産を購入しよう

印紙税と登録免許税は、日本で不動産を購入する際に避けて通れない税金です。特に外国人の方は、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 印紙税は契約書の金額に応じて決まり、軽減措置は2027年3月末まで有効
• 登録免許税は固定資産税評価額×税率で計算される
• 非居住者は一部の軽減措置が利用できない
• 電子契約を活用すれば印紙税を節約可能
• 軽減措置を最大限活用すれば数十万円の節約が可能

不動産購入は大きな決断です。税金について不安がある場合は、外国人対応に慣れた不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。不動産にかかる税金の全体ガイドも参考にして、しっかりと準備を進めましょう。

参考リンク：

• 国税庁 登録免許税の税額表
• 大東建託 土地にかかわる税金について
• 東急リバブル 印紙税とは
• Housing Japan Property Taxes 2025
• ナカジツ 登録免許税とは