外国人が帰国前に日本の不動産を売却する方法を徹底解説。売却の流れ、必要書類、税金（源泉徴収・譲渡所得税）、納税管理人の選任方法、海外からの売却手順まで、すべての手続きを網羅した完全ガイドです。帰国前の準備スケジュールも紹介。

帰国前に不動産を売却する方法｜外国人のための完全ガイド

日本で不動産を購入した外国人が、母国への帰国や海外転勤が決まった場合、所有している物件をどのように売却すればよいのでしょうか。帰国前の限られた時間の中で、適切な手続きを踏み、税金面でも損をしないためには、事前の準備が欠かせません。

本記事では、外国人が日本の不動産を売却するための具体的な手順、必要書類、税金の注意点を詳しく解説します。帰国後に海外から売却する場合のポイントも含め、外国人オーナーが知っておくべき情報を網羅しています。

帰国前に不動産売却を始めるべきタイミング

不動産売却は、一般的に3〜6ヶ月の期間がかかります。帰国が決まったら、できるだけ早く準備を始めることが重要です。

理想的なスケジュール

ミライアス株式会社

不動産（マンション・戸建・土地）の査定・売却サービス。スマート仲介で早く高くマイホームを売却。

詳しく見る

帰国前に売却を完了するには、以下のスケジュールを目安にしましょう。

帰国6ヶ月前：不動産会社への相談開始、物件査定の依頼
帰国5ヶ月前：不動産会社との媒介契約締結、売却活動開始
帰国3〜4ヶ月前：買主との売買契約締結
帰国1〜2ヶ月前：物件の引き渡し、残金決済
帰国後：確定申告（翌年2月16日〜3月15日）

帰国までに売却が完了しない場合は、非居住者として海外から売却する方法もあります。ただし、手続きが複雑になるため、可能な限り日本滞在中に進めておくことをおすすめします。

不動産売却の2つの方法：仲介と買取

外国人が帰国前に不動産を売却する場合、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。

比較項目	仲介売却	不動産買取
売却価格	市場価格で売却可能	市場価格の60〜80%程度
売却期間	3〜6ヶ月が目安	最短1〜2週間
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円＋消費税	原則なし
買主探し	不動産会社が広告・案内	不動産会社が直接購入
契約不適合責任	売主負担あり	免責となるケースが多い
向いている人	時間に余裕がある人	早急に売却したい人

帰国まで時間がある場合は仲介売却で高値売却を目指し、急いでいる場合は買取でスピード売却するのが得策です。不動産会社・仲介業者の選び方も合わせて確認しておきましょう。

売却に必要な書類一覧

帰国前の売却では、通常の売却書類に加えて、外国人特有の書類が必要になります。出国前に必ず準備しておきましょう。

株式会社クロスハウス（オーナー向け）

空室対策・収益最大化なら、借上げ実績１万室のクロスハウス

詳しく見る

日本滞在中に準備できる書類

登記識別情報（権利証）：不動産購入時に法務局から交付されたもの
固定資産税納税通知書：毎年4〜6月に届く最新年度のもの
住民票：市区町村の窓口で取得（日本在住中のみ）
印鑑証明書：市区町村の窓口で取得（印鑑登録済みの場合）
本人確認書類：パスポート、在留カード
物件の図面・設備一覧：購入時のパンフレットなど

出国後に必要となる書類

海外在住（非居住者）となった場合、以下の書類が追加で必要になります。

在留証明書：日本大使館・領事館で取得。住民票の代わりとなる
サイン証明書（署名証明書）：印鑑証明書の代わり。貼付形式で取得が必要
委任状（Power of Attorney）：代理人に手続きを委任する場合に必要

これらの書類は、各国の日本大使館や領事館で取得できます。取得に時間がかかることもあるため、早めに準備を進めましょう。

不動産契約と必要書類の詳細もご参照ください。

非居住者の不動産売却にかかる税金

外国人が帰国後に非居住者となってから不動産を売却する場合、税金の取り扱いが居住者とは異なります。特に源泉徴収の仕組みを理解しておくことが重要です。

譲渡所得税の税率

不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。

所有期間	区分	所得税率	住民税	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30.63%	非課税	30.63%
5年超	長期譲渡所得	15.315%	非課税	15.315%

※非居住者は住民税が非課税のため、居住者（短期39.63%、長期20.315%）より低い税率が適用されます。

源泉徴収の仕組み

非居住者が日本の不動産を売却する場合、買主は売却代金の10.21%を源泉徴収する義務があります。これは、売主が日本国外にいるため、確実に税金を徴収するための制度です。

例えば、3,000万円で物件を売却した場合：

源泉徴収額：3,000万円 × 10.21% = 306万3,000円
売主の手取り：3,000万円 − 306万3,000円 = 2,693万7,000円

ただし、買主が個人であり、自己居住用として購入する場合で、かつ購入価格が1億円以下の場合は源泉徴収が不要となります。

確定申告と還付

源泉徴収された金額が実際の譲渡所得税を上回る場合、確定申告により差額の還付を受けることができます。確定申告には納税管理人の選任が必要です。

納税管理人の選任方法

海外に居住する非居住者が日本で確定申告を行うには、納税管理人を選任する必要があります。これは日本の税法で義務付けられている手続きです。

納税管理人とは

納税管理人とは、非居住者に代わって日本国内で税務関連の手続きを行う人です。主な役割は以下の通りです。

確定申告書の提出
税務署からの通知の受領
税金の納付・還付金の受領

納税管理人の候補者

以下の人が納税管理人になることができます。

日本在住の親族や知人
税理士・会計士（専門的な対応が可能で最も推奨）
司法書士・弁護士

納税管理人の届出は、出国前に所轄の税務署に「納税管理人の届出書」を提出して行います。不動産にかかる税金ガイドも参考にしてください。

帰国後に海外から売却する場合の手順

帰国までに売却が完了しなかった場合、海外から日本の不動産を売却することも可能です。ただし、手続きはより複雑になります。

海外からの売却の流れ

信頼できる不動産会社を選ぶ：海外対応の実績がある会社を選定
代理人を立てる：司法書士や弁護士に委任状を交付
必要書類を準備：在留証明書・サイン証明書を現地の日本大使館で取得
売却活動：不動産会社がマーケティング・内見対応を実施
売買契約：代理人が契約に立ち会い、署名を代行
決済・引き渡し：代理人が残金決済と鍵の引き渡しを実施
確定申告：納税管理人が翌年の申告を代行

委任状（Power of Attorney）の作成

代理人を立てる場合、委任状には以下の情報を記載する必要があります。

委任者（売主）と受任者（代理人）の氏名・住所
委任の範囲（売買契約の締結、登記手続き、残金の受領など）
対象不動産の詳細情報（所在地、地番、家屋番号）
委任の有効期限

委任状は日本大使館・領事館で認証（公証）を受ける必要があります。

売却時の仲介手数料と諸費用

不動産を売却する際には、税金以外にもさまざまな費用が発生します。帰国前に資金計画を立てておきましょう。

費用項目	金額の目安	備考
仲介手数料	売買金額×3%＋6万円＋消費税	仲介売却の場合のみ
印紙税	1万〜6万円	売買金額に応じて変動
登記費用	1〜3万円	抵当権抹消登記など
住宅ローン一括返済手数料	1〜3万円	ローン残債がある場合
譲渡所得税	売却益×15.315〜30.63%	所有期間による
在留証明書・サイン証明書	各1,700円程度	大使館での手数料
司法書士報酬	5〜15万円	代理人を立てる場合

例えば、3,000万円のマンションを仲介で売却した場合の仲介手数料は以下の通りです。

3,000万円 × 3% ＋ 6万円 = 96万円（税抜）
消費税込み：105万6,000円

資金計画と頭金の準備の考え方も参考になります。

住宅ローン残債がある場合の対応

住宅ローンが残っている状態で帰国が決まった場合、いくつかの選択肢があります。

選択肢1：売却代金でローンを完済

売却代金がローン残債を上回る場合（アンダーローン）、決済時にローンを一括返済できます。これが最もシンプルな方法です。

選択肢2：自己資金を足してローンを完済

売却代金がローン残債を下回る場合（オーバーローン）、不足分を自己資金で補填する必要があります。

選択肢3：任意売却

自己資金でも不足を補えない場合、金融機関と交渉して任意売却を行うことも検討できます。ただし、信用情報に影響があるため注意が必要です。

帰国前に金融機関に連絡し、ローン残債の正確な金額と一括返済の手続き方法を確認しておきましょう。

売却と賃貸、どちらが有利か

帰国が決まった場合、売却だけでなく賃貸に出すという選択肢もあります。それぞれの特徴を比較して検討しましょう。

比較項目	売却	賃貸
まとまった資金	○ 一括で受け取れる	× 毎月の家賃収入
管理の手間	○ 売却後は不要	× 管理会社への委託が必要
将来の選択肢	× 物件は手放す	○ 再来日時に住める
税金	譲渡所得税（一度）	不動産所得税（毎年）
リスク	市場価格の変動	空室リスク、修繕費用

将来的に日本に戻る予定がある場合は、賃貸経営として物件を保有し続けるのも一つの戦略です。ただし、非居住者の賃貸経営にも納税管理人の選任が必要です。

帰国前に不動産売却を成功させる5つのポイント

最後に、帰国前の不動産売却をスムーズに進めるためのポイントをまとめます。

1. できるだけ早く行動を開始する

帰国が決まったら、すぐに不動産会社に相談しましょう。日本の不動産エージェントとの上手な付き合い方を把握しておくと、スムーズにやり取りができます。

2. 複数の不動産会社に査定を依頼する

1社だけでなく、最低3社以上に査定を依頼し、適正価格を把握しましょう。査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があり、まずは机上査定で比較することをおすすめします。

3. 必要書類を事前に揃える

特に住民票や印鑑証明書は、日本を出国すると取得できなくなります。出国前に必ず取得しておきましょう。

4. 税理士に事前相談する

不動産にかかる税金は複雑です。特に非居住者の源泉徴収や確定申告については、専門家である税理士に相談することを強くおすすめします。

5. 売却が間に合わない場合の計画も立てる

万が一、帰国前に売却が完了しない場合に備えて、代理人の選定や委任状の準備も並行して進めておきましょう。外国人の不動産購入トラブル事例と対処法も参考になります。

まとめ

帰国前に不動産を売却するには、早めの準備と正確な情報が不可欠です。特に外国人の場合、書類の準備や税金の取り扱いが日本人とは異なるため、専門家のサポートを受けることが重要です。

この記事のポイント：

売却には3〜6ヶ月かかるため、帰国の半年前から準備を開始する
帰国後は在留証明書・サイン証明書・委任状が必要になる
非居住者は売却代金の10.21%が源泉徴収される
納税管理人の選任と確定申告で還付を受けられる可能性がある
売却と賃貸のどちらが有利か、自身の状況に合わせて判断する

不動産売却は大きな決断です。不動産購入の全体ガイドと合わせて、売却についても十分な知識を持って臨みましょう。

参考リンク：

帰国前に不動産を売却する方法