日本を離れる外国人が所有不動産を売却するか賃貸に出すか迷った時の判断基準を徹底解説。非居住者の税金比較、収益シミュレーション、帰国前の手続きチェックリストまで、後悔しない選択のためのポイントを完全網羅しました。

売却 vs 賃貸：帰国時の判断基準｜外国人が日本の不動産を手放す前に知るべきこと

日本で不動産を購入した外国人にとって、帰国や転勤などのライフイベントは大きな決断の時です。所有している物件を「売却するか」「賃貸に出すか」は、今後の資産形成に大きく影響します。本記事では、非居住者の税務や市場動向を踏まえ、外国人オーナーが最適な判断を下すための基準を徹底解説します。

帰国後も日本の不動産を保有し続けるか、売却して資金を回収するかは、物件の立地、築年数、ローン残高、そして帰国後の生活設計によって大きく異なります。それぞれの選択肢のメリット・デメリットを正しく理解し、後悔のない判断をしましょう。

帰国時に直面する不動産の選択肢

外国人が日本を離れる際、所有不動産の処分方法は主に3つあります。

1. 売却して現金化する 物件を市場で売却し、まとまった資金を手に入れる方法です。ローン残高を一括返済でき、物件の維持管理から完全に解放されます。

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2. 賃貸に出して家賃収入を得る 物件を保有したまま第三者に貸し出し、毎月の家賃収入を得る方法です。将来的に日本に戻る可能性がある場合に有効です。

3. 空き家のまま保有する 固定資産税や管理費を払い続けながら空き家として維持する方法ですが、空き家対策特別措置法の対象になるリスクがあり、一般的にはおすすめできません。

ほとんどの外国人オーナーは「売却」か「賃貸」のいずれかを選択することになります。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

売却を選ぶメリットとデメリット

売却のメリット

売却の最大のメリットは、まとまった現金を即座に確保できることです。住宅ローンの残債がある場合は一括返済が可能になり、毎月の返済負担から解放されます。

また、物件の維持管理の手間やコストが一切なくなります。固定資産税・都市計画税、修繕積立金、管理費などの継続的な支出から完全に解放されます。

さらに、不動産市場が好調なタイミングで売却すれば、購入時よりも高い価格で売れる可能性もあります。不動産市場トレンドを把握しておくことが重要です。

売却のデメリット

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売却には各種費用と税金がかかります。仲介手数料は売買代金の3%+6万円（税別）が上限で、加えて印紙税・登録免許税なども必要です。

また、買い手がすぐに見つかる保証はなく、売却までに3〜6ヶ月かかるケースも珍しくありません。急いで売却すると相場より安い価格で手放すことになりかねません。

一度売却すると、将来日本に戻った際に同等の物件を同じ条件で購入できるとは限らないという点も考慮すべきです。

賃貸を選ぶメリットとデメリット

賃貸のメリット

賃貸に出す最大のメリットは、安定的な家賃収入を得られることです。SUUMOの調査によると、家賃収入は定期預金の金利や株式の配当と比べて金額が大きく、相応の不労所得となります。

また、物件を保有し続けることで資産を維持できます。入居者が生活することで換気や排水が自然に行われ、建物の劣化を防ぐ効果もあります。

将来的に日本に戻る予定がある場合、物件を手放す必要がないため、再度住宅を探す手間や購入コストを省くことができます。

賃貸のデメリット

空室リスクは最大の懸念事項です。入居者が見つからない期間は家賃収入がゼロになる一方、ローン返済や管理費の支出は続きます。

また、海外から賃貸物件を管理するには管理会社への委託が不可欠です。管理委託費（家賃の5〜10%程度）が発生し、物件管理とメンテナンスに関する知識も必要です。

入居者とのトラブル（家賃滞納、原状回復、騒音問題など）に遠隔で対応しなければならない点も大きなデメリットです。

非居住者の税金：売却と賃貸の比較

帰国後に「非居住者」となった場合、税金の取り扱いが大きく変わります。国税庁の規定に基づき、それぞれの税負担を比較します。

項目	売却の場合	賃貸の場合
源泉徴収税率	売買代金の10.21%	家賃収入の20.42%
譲渡所得税（5年超）	15.315%（長期譲渡）	ー
譲渡所得税（5年以下）	30.63%（短期譲渡）	ー
住民税	非居住者は非課税	非居住者は非課税
固定資産税	売却後は不要	毎年支払い継続
納税管理人	必要	必要
確定申告	必要（還付あり）	毎年必要

売買代金が1億円以下で、購入者が個人で自己居住用に購入する場合は、源泉徴収が不要となる特例もあります。いずれの場合も、外国人の確定申告と不動産所得を通じて税金の精算が可能です。

重要： 非居住者は必ず納税管理人を日本国内で選任する必要があります。納税管理人は税理士や親族など、日本に住所を持つ個人または法人が務めることができます。

判断基準チェックリスト：あなたに最適な選択は？

以下のチェックリストで、売却と賃貸のどちらが適しているか判断しましょう。

売却が向いているケース

日本に戻る予定がない、または未定
住宅ローンの残債を早く完済したい
物件の築年数が古い（築20年以上）
物件の管理に時間やコストをかけたくない
まとまった現金が必要
不動産市場が好調なタイミング

賃貸が向いているケース

数年以内に日本に戻る予定がある
駅近などの好立地で空室リスクが低い
安定した家賃収入を得たい
信頼できる管理会社がある
長期的な資産保有を重視している
ローンを家賃収入で返済できる見込みがある

迷った場合は、以下の数値シミュレーションで比較検討することをおすすめします。

収益シミュレーション：売却 vs 賃貸の比較

具体的な数字を使って、5年間のシミュレーションを行います。

前提条件： 東京23区内のマンション（70㎡・築10年）、購入価格5,000万円、現在の市場価格5,500万円

比較項目	売却の場合	賃貸の場合（5年間）
売却益/家賃収入	500万円（売却益）	1,200万円（月20万円×60ヶ月）
仲介手数料	▲171.6万円	ー
譲渡所得税（長期）	▲約76.6万円	ー
管理委託費	ー	▲120万円（家賃の10%）
固定資産税等	ー	▲75万円（年15万円×5年）
修繕積立金・管理費	ー	▲180万円（月3万円×60ヶ月）
空室損失（想定5%）	ー	▲60万円
所得税（20.42%源泉）	ー	▲約245万円
純収益	約251.8万円	約520万円

このシミュレーションでは、5年間賃貸に出した方が収益は大きくなります。ただし、リロケーション・ジャパンの分析にもあるように、空室率が高くなったり、大規模修繕が必要になったりすると、結果は大きく変わります。

帰国前にやるべき手続きと準備

帰国が決まったら、以下の手続きを計画的に進めましょう。

売却を選ぶ場合の準備

不動産会社への査定依頼：複数社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握する。不動産会社の選び方も参考にしてください
必要書類の準備：不動産契約と必要書類を確認し、印鑑証明書や登記識別情報などを用意する
納税管理人の選任：帰国前に税務署へ届出書を提出する
ローン残債の確認：金融機関に連絡して残債額と一括返済の手続きを確認する
委任状の作成：帰国後に契約が成立する場合に備え、代理人を指定する

賃貸を選ぶ場合の準備

管理会社の選定：物件管理とメンテナンスを委託できる信頼性の高い会社を選ぶ
賃貸借契約の条件設定：家賃、敷金・礼金、契約期間を決める。定期借家契約と普通借家契約の違いを理解する
納税管理人の選任：毎年の確定申告を代行してもらう
住宅ローンの相談：賃貸に出す場合、住宅ローンから投資用ローンへの切り替えが必要になる場合がある。転職・帰国時の住宅ローン対応を確認する
火災保険・地震保険の見直し：オーナー向けの保険に切り替える。住宅保険と保証制度も参考に

2024年からの新制度と注意点

2024年4月1日からの法改正により、外国人の不動産所有に関するルールが変更されています。

登記時の国内連絡先登録義務化：日本国内に住所を持たない外国人が不動産を所有する場合、国内連絡先の情報を登記に記載することが義務付けられました。これは売却時にも賃貸継続時にも関係する重要な変更です。

住所証明書類の変更：外国人購入者は、本国政府発行の住所証明書またはパスポートの写し付き公証済み宣誓書のいずれかを提出できるようになりました。

重要土地等調査法の適用拡大：一部の防衛施設周辺や国境離島などの区域では、外国人の土地取引に事前届出が義務付けられています。売却時にはこの制度の対象かどうかを確認する必要があります。

外国人土地法と今後の規制動向についても注目しておくことをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q: 帰国してから売却することは可能ですか？ A: はい、可能です。ただし、委任状を作成して代理人を立てる必要があります。また、非居住者として源泉徴収（売買代金の10.21%）が適用されます。

Q: 賃貸に出す場合、住宅ローンはそのまま継続できますか？ A: 一般的に住宅ローンは自己居住が条件です。賃貸に出す場合は金融機関に事前相談が必要で、投資用ローンへの切り替えを求められることがあります。無断で賃貸に出すと契約違反となりますのでご注意ください。

Q: 売却と賃貸を同時に進めることはできますか？ A: はい、「賃貸中の物件をオーナーチェンジとして売却する」方法があります。ただし、入居者がいる状態での売却は、空室物件と比べて市場価格が低くなる傾向があります。

Q: 固定資産税は帰国後も支払う必要がありますか？ A: 物件を所有している限り、固定資産税・都市計画税の支払い義務は続きます。非居住者でも例外はありません。納税管理人を通じて支払いを行います。

まとめ：後悔しない判断をするために

売却と賃貸の選択は、単純にどちらが得かという問題ではなく、あなたのライフプラン全体を考慮して決めるべき重要な判断です。

売却を選ぶべき場合： 日本に戻る予定がなく、まとまった資金が必要で、物件管理の手間を省きたい方は売却が適しています。特に築年数が古い物件や、不動産市場が好調なタイミングでは売却のメリットが大きくなります。

賃貸を選ぶべき場合： 近い将来日本に戻る可能性があり、好立地の物件を保有しているなら、賃貸で家賃収入を得ながら資産を維持するのが賢明です。

いずれの場合も、不動産売却ガイドや賃貸経営と民泊ビジネスの記事も参考にしながら、税理士や不動産の専門家に相談することを強くおすすめします。早めの準備と正確な情報収集が、後悔のない判断につながります。

売却 vs 賃貸：帰国時の判断基準