海外在住者の不動産売却手続き｜非居住者が日本の物件を売る方法と注意点

海外に住んでいても、日本国内の不動産を売却することは可能です。しかし、日本に住んでいる場合と比べて、必要書類や税金の取り扱いが大きく異なります。特に源泉徴収や納税管理人の選任など、非居住者特有の手続きが多く、事前の準備が重要です。

本記事では、海外在住者（非居住者）が日本の不動産を売却する際の具体的な手続きの流れ、必要書類、税金、注意点について、最新の情報をもとに詳しく解説します。転勤や移住で海外に渡った方、または海外在住のまま相続した物件を処分したい方はぜひ参考にしてください。

非居住者とは？定義と判定基準

まず、不動産売却において「非居住者」とは誰を指すのかを理解しておく必要があります。日本の税法上、非居住者とは日本国内に住所がなく、かつ1年以上日本に居所を持たない個人を指します。

判定の基準は、客観的な事実（住居、職業、資産の所在地、親族の状況など）に基づいて行われます。海外赴任中の方、海外永住者、外国籍で日本に物件を所有している方などが該当します。

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非居住者であっても日本国内の不動産（国内源泉所得）については、日本で課税されます。このため、売却手続きと同時に税務上の対応も必要になります。詳しい税金の仕組みについては「不動産にかかる税金ガイド」も参照してください。

海外在住者が不動産を売却する流れ【全体像】

海外在住者が日本の不動産を売却する場合、以下のステップで手続きを進めます。通常の売却と比べて、代理人の選任や書類の準備に時間がかかるため、早めの準備が大切です。

ステップ1：代理人・納税管理人の選任

海外在住の場合、日本国内の手続きを代行してくれる代理人を選任します。代理人は親族や信頼できる知人、または司法書士や弁護士に依頼するのが一般的です。代理人は売買契約の締結、物件の引き渡し、所有権移転登記などの手続きを行います。

また、税務手続きのために納税管理人を選任する必要があります。納税管理人届出書を、非居住者の納税地を所轄する税務署長に提出しなければなりません。

ステップ2：必要書類の準備

海外在住者特有の書類を準備します（詳細は次のセクションで解説）。在外公館（大使館・領事館）で取得する書類があるため、余裕を持って準備しましょう。

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ステップ3：不動産会社との媒介契約

信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。海外在住者の売却実績がある会社を選ぶことが重要です。

ステップ4：販売活動・買主の内覧対応

不動産会社が販売活動を行い、買主候補への内覧を実施します。代理人が対応するか、不動産会社に一任することができます。

ステップ5：売買契約の締結

買主が決まったら売買契約を締結します。代理人が売主に代わって契約を行います。

ステップ6：決済・引き渡し

残代金の受領と物件の引き渡し、所有権移転登記を行います。非居住者の場合、買主側に源泉徴収義務が発生する場合があります。

ステップ7：確定申告

売却翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行います。納税管理人が代行して申告書を提出します。

必要書類一覧と取得方法

海外在住者の不動産売却では、通常の売却に必要な書類に加えて、以下の3つの書類が追加で必要です。これらは在外公館（日本大使館・領事館）で取得できます。

これらに加えて、以下の一般的な売却書類も必要です。

• 登記識別情報（権利証）：不動産の権利を証明する書類
• 固定資産税評価証明書：市区町村で取得
• 建物図面・測量図：法務局で取得可能
• 管理規約・重要事項説明書：マンションの場合

書類の詳細については「不動産契約と必要書類」で詳しく解説しています。

なお、外国籍の方の場合は、パスポートや在留カードなどの本人確認書類も必要です。また、在留資格やビザの状況によって必要書類が異なる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

源泉徴収の仕組みと計算方法

非居住者の不動産売却で最も注意が必要なのが源泉徴収です。非居住者から不動産を購入する場合、原則として買主に源泉徴収の義務が発生します。

源泉徴収の税率

源泉徴収の税率は10.21%（所得税10% + 復興特別所得税0.21%）です。これは売買代金に対して課されるため、売主が実際に受け取れる金額は売買代金の89.79%となります。

源泉徴収の免除条件

以下の条件をすべて満たす場合、源泉徴収は不要です（国税庁 No.1932）。

• 売買価格が1億円以下であること
• 買主が個人であること
• 買主が自己または親族の居住用として購入すること

源泉徴収の計算例

源泉徴収された税金は、確定申告を行うことで精算されます。実際の譲渡所得税額が源泉徴収額を下回る場合は、差額が還付されます。

不動産売却にかかる税金の全体像については「不動産にかかる税金ガイド」をご確認ください。

譲渡所得税の計算と税率

非居住者が不動産を売却した場合、譲渡所得に対して所得税が課されます。税率は所有期間によって異なります。

重要なポイント： 非居住者は住民税が課されません。そのため、居住者と比べて実質的な税負担が軽くなる場合があります。

• 短期譲渡所得の場合：居住者39.63%に対し、非居住者は30.63%
• 長期譲渡所得の場合：居住者20.315%に対し、非居住者は15.315%

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。また、仲介手数料、測量費、印紙代などは譲渡費用として控除可能です。

ただし、非居住者は3,000万円特別控除や軽減税率の特例を利用できない場合がある点に注意が必要です。詳しくは税理士に相談することをおすすめします。

確定申告の方法と納税管理人

非居住者が不動産を売却した場合、確定申告が必要です。申告は売却した翌年の2月16日～3月15日に行います。

納税管理人の役割

非居住者は日本国内で確定申告を自ら行うことが難しいため、納税管理人を選任する必要があります。納税管理人は以下の業務を行います。

• 確定申告書の提出
• 税金の納付
• 税務署からの書類の受領
• 還付金の受領

納税管理人には、日本国内に住所を持つ個人または法人を選任できます。親族や友人でも構いませんが、税務の専門知識が必要なため、税理士に依頼するのが安心です。

納税管理人届出の手続き

「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を、非居住者の納税地を所轄する税務署長に提出します。この届出は、確定申告書を提出するまでに行う必要があります。

なお、非居住者はe-Taxを利用できないため、紙の申告書で提出する必要がある点にも注意しましょう。

代理人選びのポイントと委任状の作成

海外在住者にとって、代理人選びは不動産売却の成否を左右する重要なポイントです。

代理人の選択肢

委任状に記載すべき事項

• 委任者（売主）の氏名・住所
• 受任者（代理人）の氏名・住所
• 委任の対象となる不動産の所在地・地番
• 委任する行為の内容（契約締結、代金受領、登記申請など）
• 委任期間
• 日付と署名

委任状は在外公館で公証を受ける必要があります。また、サイン証明書と合わせて取得するのが効率的です。

不動産会社の選び方については「不動産会社・仲介業者の選び方」も参考にしてください。

海外送金と代金受け取りの注意点

不動産売却代金の受け取りには、いくつかの方法があります。海外在住者の場合、国際送金に関する規制やコストにも注意が必要です。

代金受け取り方法

• 日本国内の銀行口座への入金：日本に口座を維持している場合、最もシンプルな方法です
• 海外送金：日本から海外の口座へ送金する場合、送金手数料や為替リスクが発生します
• 代理人の口座経由：代理人の口座で一時的に受け取り、その後海外送金する方法もあります

注意事項

• 100万円を超える海外送金は税務署への報告義務があります
• 為替レートの変動により、手取り額が変わる可能性があります
• 送金先の国の税制も確認が必要です（二重課税の可能性）
• マネーロンダリング防止法により、送金に時間がかかる場合があります

不動産売却後の資金計画については「資金計画と頭金の準備」も参考にしてください。

よくある質問（FAQ）

Q1：海外在住でも不動産の売却は本当にできますか？

はい、可能です。代理人を選任し、必要書類を準備すれば、海外に居ながら日本の不動産を売却できます。ただし、通常より時間と手間がかかるため、余裕を持った計画が必要です。

Q2：一時帰国して自分で手続きを行うことはできますか？

はい、一時帰国して自ら売買契約に立ち会い、手続きを行うことも可能です。ただし、決済日に合わせて帰国する必要があるため、スケジュール調整が重要です。また、住民票を一時的に戻す場合は、税法上の居住者・非居住者の判定に影響する可能性があるため、税理士に相談してください。

Q3：相続した物件を海外から売却できますか？

はい、相続した不動産も海外在住のまま売却可能です。ただし、相続登記を先に完了させる必要があります。相続登記には別途書類が必要になるため、相続・贈与と不動産を参照してください。

Q4：売却にかかる期間はどのくらいですか？

通常の売却が3～6ヶ月程度であるのに対し、海外在住者の場合は6ヶ月～1年程度を見込んでおくのがよいでしょう。書類の準備や国際郵送に時間がかかるためです。

Q5：不動産売却後も日本に固定資産税はかかりますか？

売却が完了し、所有権が移転すれば固定資産税は新しい所有者に課税されます。ただし、1月1日時点の所有者に課税されるため、年の途中で売却した場合は日割り計算で精算するのが一般的です。

まとめ

海外在住者が日本の不動産を売却する手続きは、居住者の場合と比べて複雑ですが、正しい知識と準備があればスムーズに進めることができます。

売却成功のために押さえるべきポイント：

• 早めの準備：書類の取得や代理人の選任に時間がかかるため、売却を決めたら早めに動きましょう
• 専門家の活用：税理士や司法書士、海外案件に強い不動産会社に相談しましょう
• 源泉徴収への対応：10.21%の源泉徴収を前提とした資金計画を立てましょう
• 確定申告の準備：納税管理人を早めに選任し、申告漏れがないようにしましょう

不動産売却の全体像については「不動産売却ガイド」、購入プロセスについては「不動産購入手続きと流れ」も合わせてご覧ください。

参考リンク：

• 国税庁 No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合
• 非居住者の不動産売却をする方法 - GRO-BELラボ
• 海外在住者が不動産を売却する条件や手順 - 小田急不動産
• 非居住者の不動産売却の費用・税金 - スマイティ
• 外国人（非居住者）の不動産売却時の税金 - PLAZA HOMES