在留資格・ビザと不動産購入｜外国人が日本で家を買うための完全ガイド

「外国人でも日本の不動産を買えるの？」「ビザの種類によって制限はある？」——日本での不動産購入を検討している外国人の方にとって、在留資格やビザに関する疑問は最初に解決すべき重要なポイントです。結論から言えば、日本では在留資格やビザの有無に関わらず、外国人の不動産所有が法律上認められています。ただし、住宅ローンの利用や居住目的での購入には、ビザの種類が大きく影響します。この記事では、在留資格・ビザと不動産購入の関係を詳しく解説し、各ビザタイプ別の注意点や住宅ローンの条件まで網羅的にお伝えします。

外国人が日本で不動産を購入できる法的根拠

日本の不動産法制度において、外国人の不動産購入に対する制限は非常に少ないことが特徴です。PLAZA HOMESの解説によると、諸外国に見られるような外国人向けの規制は日本にはなく、土地・建物ともに外国人の所有が認められています。

具体的には、以下のポイントが重要です。

• 国籍による制限なし：どの国の国籍を持つ方でも購入可能
• ビザの有無は不問：日本に居住していなくても購入できる
• 土地の所有権：借地権ではなく完全な所有権（fee simple）を取得できる
• 物件の種類に制限なし：マンション、一戸建て、土地、商業用不動産のすべてが対象

ただし、農地や森林に指定された土地の購入には、外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づく特別な許可が必要です。また、2025年7月からは大規模な土地取引において取得者の国籍等の届出が義務化される予定です。

詳しい法規制については日本の不動産法規制と外国人の権利をご覧ください。

在留資格（ビザ）の種類と不動産購入への影響

日本には多くの在留資格がありますが、不動産購入との関連で特に重要な区分を以下の表にまとめます。

重要な注意点として、不動産を購入したからといって永住権やビザが付与されることはありません。日本のビザは「活動ベース」で付与されるため、就労や留学など特定の活動目的が必要です。

永住権保有者の不動産購入メリット

永住権（永住者の在留資格）を持つ外国人は、不動産購入において最も有利な立場にあります。セゾンのくらし大研究の情報によると、永住権保有者は日本人と同様の条件で住宅ローン審査を受けられます。

永住権保有者の主なメリット

1. 住宅ローンの選択肢が広い：メガバンク（三菱UFJ、三井住友、みずほ）、地方銀行、信用金庫など、ほぼすべての金融機関で申込可能
2. 金利条件が有利：変動金利0.3%台〜、固定金利1.0%台〜など日本人と同じ金利が適用される
3. 借入額の上限が高い：年収の7〜8倍程度まで借入可能
4. 審査基準が一般的：外国人であることによる追加審査が少ない
5. フラット35の利用可能：住宅金融支援機構の長期固定金利ローンも利用可能

永住権の取得条件と住宅購入の関係について詳しくは永住権と住宅購入をご参照ください。

永住権なしで住宅ローンを組む方法

永住権を持たない外国人でも住宅ローンを利用できる金融機関は存在します。リクルートの住宅ローン解説によると、以下の金融機関が外国人向けのローン商品を提供しています。

永住権なしで利用可能な主な金融機関

審査で重視されるポイント

グローバルベースの情報によると、金融機関は外国人の住宅ローン審査で以下の項目を重視します。

• 日本での居住年数：3年以上が望ましい
• 在留資格の種類と残存期間：就労系ビザで残存期間が長いほど有利
• 勤務先と雇用形態：正社員で安定企業勤務が有利
• 年収：最低300万円以上、借入希望額の5倍以上が目安
• 日本人配偶者の有無：配偶者がいる場合は大幅に有利
• 頭金の額：物件価格の20〜30%以上を用意できると審査に通りやすい

住宅ローンの詳細については外国人向け住宅ローン完全ガイドで詳しく解説しています。

海外在住の外国人が日本の不動産を購入する場合

日本に居住していない外国人でも不動産の購入は可能ですが、いくつかの追加手続きが必要です。行政書士法人やなぎグループが解説している主なポイントをまとめます。

必要な手続き

1. 宣誓供述書（Affidavit）の準備：住所と署名を証明するために公証人の認証を受けた宣誓供述書が必要。2024年4月以降は、国籍国に加えて居住国の公証人による認証も認められるようになりました
2. 外為法に基づく届出：不動産取得から20日以内に財務大臣への報告が義務付けられています
3. 代理人の選任：日本国内での手続きのため、司法書士や弁護士を代理人として選任する必要があります
4. 日本国内の連絡先の確保：登記手続きにおいて日本国内の連絡先が必要です

海外在住者の購入の流れ

1. 物件の選定（オンラインまたは現地訪問）
2. 宣誓供述書の作成・認証
3. 売買契約の締結（代理人経由も可）
4. 代金の送金（海外送金）
5. 所有権移転登記
6. 外為法に基づく届出

不動産購入の具体的な手続きについては不動産購入手続きと流れをご確認ください。

経営・管理ビザと不動産購入の関係

不動産投資を通じて経営・管理ビザ（旧投資・経営ビザ）を取得する方法もあります。S-LEGAL ESTATEの解説によると、以下の条件を満たす必要があります。

経営・管理ビザ取得の主な要件

• 事業所の確保：日本国内に事業所を設けること
• 資本金500万円以上または常勤職員2名以上の雇用
• 事業の継続性：安定的・継続的に事業を運営する計画があること
• 不動産管理会社の設立：不動産投資を事業として行う場合は法人設立が一般的

注意点として、単に不動産を購入するだけでは経営・管理ビザの要件を満たしません。不動産賃貸事業など、継続的な事業活動として運営することが求められます。

不動産投資に関する詳しい情報は不動産投資入門をご覧ください。

不動産購入時の必要書類（在留資格別）

在留資格の有無によって、不動産購入時に必要な書類が異なります。

日本在住（在留カード保有者）の場合

• 外国人住民票（市区町村役場で取得）
• 在留カードのコピー
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 実印（印鑑登録済みのもの）
• パスポートのコピー
• 収入証明書（住宅ローン利用時）
• 課税証明書（住宅ローン利用時）

海外在住（日本に住民登録なし）の場合

• 宣誓供述書（公証人認証済み）
• パスポートのコピー（認証付き）
• 本国の住所証明書
• 署名証明書（印鑑証明の代替）
• 送金証明書（購入資金の出所証明）
• 代理人委任状（必要に応じて）

必要書類の詳細については不動産契約と必要書類で詳しく解説しています。

2024年・2025年の法改正と最新動向

外国人の不動産購入に関連する法制度は近年変化しています。最新の動向を把握しておきましょう。

2024年の主な変更点

• 宣誓供述書の認証拡大（2024年4月）：従来は国籍国の公証人のみだった認証が、居住国の公証人でも可能になりました。これにより第三国に居住する外国人の手続きが簡素化されました
• 登記名義の表記変更：外国人の名前をローマ字と漢字/カナの両方で登記することが求められるようになりました

2025年の予定される変更

• 国籍届出の義務化（2025年7月）：国土利用計画法の施行規則改正により、大規模な土地取引において取得者の国籍等を届け出ることが義務化されます
• 安全保障関連の土地規制：重要施設周辺や国境離島の土地取引について、さらなる規制強化が検討されています

今後の見通し

外国人の不動産購入自体を制限する動きは現時点ではありませんが、透明性の向上と安全保障上の管理強化が進む傾向にあります。購入手続きにおける届出義務が増える可能性があるため、最新情報を常に確認することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 観光ビザ（短期滞在）で不動産を買えますか？

はい、購入できます。 日本では不動産購入にビザの制限はありません。ただし、短期滞在ビザでは住宅ローンの利用はできず、現金での購入が基本となります。また、購入した物件に居住するには別途、居住可能な在留資格が必要です。

Q2. 不動産を買えば日本のビザや永住権を取得できますか？

いいえ、できません。 日本のビザは「活動ベース」で付与されるため、不動産購入だけではビザや永住権は取得できません。ただし、不動産投資を事業として行う場合は経営・管理ビザの取得可能性があります。

Q3. 在留期間が短い場合でも購入できますか？

購入自体は可能です。 ただし、住宅ローンの審査では在留期間の残存期間が重視されます。一般的に、在留期間の残りが1年以上あることが望ましいとされています。

Q4. 帰国する場合、購入した不動産はどうなりますか？

帰国後も不動産の所有権はそのまま維持されます。賃貸に出すことも、売却することも可能です。ただし、非居住者として不動産所得や譲渡所得が発生する場合、納税管理人の選任が必要になります。

不動産購入の全体的な流れについては外国人が日本で不動産を購入する完全ガイドもぜひご参照ください。

まとめ

日本は外国人の不動産所有に対して非常にオープンな法制度を持つ国です。在留資格やビザの有無に関わらず不動産の購入が可能であり、永住権保有者であれば日本人と同等の条件で住宅ローンも利用できます。

一方で、永住権を持たない外国人の住宅ローン利用には制約があり、利用可能な金融機関が限られることや金利が高くなる傾向があります。また、海外在住者が購入する場合は追加の手続きや届出が必要です。

不動産購入を成功させるためには、自分の在留資格に合った最適な購入方法と資金計画を立てることが重要です。専門家（不動産会社、行政書士、税理士）に相談しながら、計画的に進めることをお勧めします。

適切な不動産会社の選び方については不動産会社・仲介業者の選び方をご確認ください。