日本の不動産購入FAQ：外国人のよくある質問と回答

「外国人でも日本の不動産は買えるの？」「住宅ローンは組める？」「どんな書類が必要？」——日本で不動産の購入を検討している外国人の方にとって、疑問や不安は尽きないものです。本記事では、外国人が日本で不動産を購入する際に最も多く寄せられる質問をまとめ、最新の法改正情報も含めてわかりやすくお答えします。初めて日本の不動産市場に触れる方も、すでに検討中の方も、ぜひ参考にしてください。

外国人は日本の不動産を購入できるのか？

日本では、外国人の不動産購入に対する法的な制限は基本的にありません。国籍や在留資格の有無にかかわらず、土地・建物の両方を購入し、所有権を取得することが可能です。これは世界的に見ても珍しく、多くの国では外国人の土地所有に制限を設けています。

日本の不動産所有権には期限がなく、自由に売買や相続をすることもできます。投資目的でも居住目的でも、外国人が購入する際の法的な区別はありません。ただし、2024年4月の法改正により、日本に住所を持たない外国人が不動産を登記する際には「国内連絡先」の記載が義務付けられるようになりました（全日本不動産協会）。

また、2025年には政府が不動産登記に「所有者の国籍」の記入を義務付ける方向で調整を進めており、今後の規制動向にも注意が必要です。詳しくは日本の不動産法規制と外国人の権利をご覧ください。

ビザや在留資格は必要か？

不動産の購入自体にはビザや在留資格は不要です。海外に住んでいる方でも、日本に一度も住んだことがない方でも、不動産を購入できます。ただし、不動産を購入しただけでは日本の在留資格（ビザ）は取得できない点に注意が必要です。

在留資格の種類によって、住宅ローンの審査条件が変わることがあります。永住権を持っている場合はローン審査が有利になりますが、短期滞在ビザでは住宅ローンの利用が難しいケースがほとんどです。

在留資格と不動産購入の関係についてさらに詳しく知りたい方は、在留資格・ビザと不動産購入をご確認ください。

住宅ローンは外国人でも借りられるか？

外国人が日本で住宅ローンを利用することは可能ですが、一般的に日本人より審査が厳しくなります。多くの銀行では永住権の保有を条件としており、永住権がない場合は選択肢が限られます。

住宅ローン審査のポイント

• 永住権保有者：メガバンク（三菱UFJ、みずほ、三井住友など）でも審査対象になりやすい
• 永住権なし：一部のネット銀行、外資系銀行、ノンバンクなどが対応
• 頭金：外国人の場合、30%以上の頭金を求められることがある（日本人は10〜20%が一般的）
• 勤続年数：日本国内での安定した収入が3年以上あることが望ましい
• 日本語能力：契約書の理解に必要なため、N2以上が求められることもある

永住権がなくても住宅ローンを提供している金融機関の例として、SBJ銀行や新生銀行（現SBI新生銀行）などがあります。また、母国の金融機関の日本支店を利用する方法もあります（PLAZA HOMES）。

住宅ローンの詳細については外国人向け住宅ローン完全ガイドで解説しています。

購入に必要な書類は何か？

不動産購入に必要な書類は、日本に住んでいるかどうかで異なります。

日本に居住している場合

• 在留カード
• 住民票
• 印鑑証明書（実印登録済みの場合）
• 収入証明書（住宅ローン利用時）
• パスポート

日本に居住していない場合（海外在住者）

日本に住民登録がない場合は、住民票や印鑑証明書が取得できないため、代替書類が必要です。

• パスポート
• 宣誓供述書（Affidavit）：本国の公証人または在外日本大使館・領事館で作成
• サイン証明書（Signature Certificate）：印鑑証明書の代替として使用
• 国内連絡先の届出書（2024年4月以降の新規義務）

書類の準備は国によって異なるため、事前に在外日本公館に確認することをおすすめします。詳しくは不動産契約と必要書類を参照してください。

不動産購入にかかる税金は？

日本で不動産を購入する際には、購入時と所有中にそれぞれ税金がかかります。外国人であっても日本人と同じ税率が適用されます。

注意すべき点として、税金の計算に使われる「評価額」は市場価格の60〜70%程度であるため、実質的な税負担は上記の税率より低くなります（Housing Japan）。

海外在住の方は「納税管理人」を選任する必要があります。納税管理人は税務署への届出や納税を代行する役割を担います。税金の詳細については不動産にかかる税金ガイドをご覧ください。

不動産購入の流れと手続きは？

外国人が日本で不動産を購入する際の一般的な流れは以下のとおりです。

ステップ1：物件探し

不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at homeなど）や、外国人対応の不動産会社を利用して物件を探します。日本語が不安な方は、英語や多言語対応の不動産会社を選ぶとスムーズです。

ステップ2：内見・物件確認

気になる物件が見つかったら、実際に内見します。海外在住の方はオンライン内見に対応している不動産会社もあります。

ステップ3：購入申込み

買付証明書（購入申込書）を提出します。この段階ではまだ法的拘束力はありませんが、売主に購入意思を伝える重要なステップです。

ステップ4：重要事項説明

宅地建物取引士から物件に関する重要事項の説明を受けます。法律上、日本語で行われますが、通訳の同席が認められています。

ステップ5：売買契約の締結

契約書に署名・捺印し、手付金（物件価格の5〜10%）を支払います。

ステップ6：残金決済・引渡し

住宅ローンの実行や残金の支払い、所有権移転登記を行い、鍵の引渡しを受けます。

ステップ7：届出手続き

海外在住者は外為法に基づく届出（取得後20日以内）が必要です（東急リバブル）。

購入の流れについて詳しくは不動産購入手続きと流れで解説しています。

外国人が注意すべきポイントは？

外国人が日本で不動産を購入する際に、特に気をつけるべきポイントをまとめます。

外国人禁止条項（ガイジンバン）

一部のマンション管理組合では、外国人への売却や賃貸を制限するルールを設けていることがあります。購入前に管理規約を確認することが重要です。近年は減少傾向にありますが、完全になくなったわけではありません。

言語の壁

契約書や重要事項説明書は日本語で作成されます。日本語に不安がある場合は、通訳や翻訳サービスを利用するか、外国人対応に慣れた不動産会社を選びましょう。

管理費・修繕積立金

マンション購入後は毎月の管理費と修繕積立金が発生します。物件価格だけでなく、ランニングコストも事前に確認してください。

災害リスク

日本は地震や台風が多い国です。購入前にハザードマップで物件所在地のリスクを確認し、地震保険への加入も検討しましょう。

不動産会社の選び方

外国人対応の実績がある不動産会社を選ぶことで、手続きがスムーズになります。詳しくは不動産会社・仲介業者の選び方をご覧ください。

購入後に必要な手続きは？

不動産を購入した後にも、いくつかの手続きが必要です。

• 外為法の届出：海外居住の外国人は、不動産取得後20日以内に財務大臣への届出が必要
• 納税管理人の選任：日本に住んでいない場合は、税金の納付を代行する納税管理人を選任
• 固定資産税の支払い：毎年1月1日時点の所有者に課税（通常4回分割払い）
• 確定申告：不動産から賃料収入を得ている場合は確定申告が必要
• 住宅保険：火災保険・地震保険の加入手続き

購入後の管理について詳しくは物件管理とメンテナンスをご確認ください。また、保険については住宅保険と保証制度で詳しく解説しています。

よくある追加のQ&A

Q：日本の不動産を買ったらビザがもらえますか？ A：不動産の購入だけでは在留資格は取得できません。経営管理ビザなど、別途要件を満たす必要があります。

Q：外国から送金して購入できますか？ A：可能です。ただし、海外送金には為替手数料や送金手数料がかかります。Wiseなどの海外送金サービスを利用すると手数料を抑えられる場合があります。

Q：共有名義で購入できますか？ A：はい、外国人同士、または日本人と外国人の共有名義での購入も可能です。持分割合を登記に明記します。

Q：購入した不動産を賃貸に出せますか？ A：可能です。ただし、民泊（Airbnb等）として利用する場合は住宅宿泊事業法に基づく届出が必要です。詳しくは賃貸経営と民泊ビジネスをご覧ください。

Q：購入後に売却する場合の注意点は？ A：売却益が出た場合は譲渡所得税が課税されます。所有期間が5年以下（短期譲渡）と5年超（長期譲渡）で税率が異なります。詳しくは不動産売却ガイドを参照してください。

まとめ

日本は外国人の不動産購入に対して非常にオープンな国であり、法的な制限はほとんどありません。ただし、住宅ローンの審査条件や必要書類、税金の仕組みなど、事前に理解しておくべきポイントは多くあります。

2024年〜2025年にかけて、国内連絡先の義務化や国籍記載の義務化など、新たなルールも導入されつつあります。最新情報を常に確認し、信頼できる不動産会社や専門家のサポートを受けることが、成功する不動産購入への近道です。

日本での不動産購入についてさらに詳しく知りたい方は、外国人が日本で不動産を購入する完全ガイドをぜひご覧ください。