外国人夫婦の共同名義購入体験｜日本での不動産を二人の名義で買う方法

外国人夫婦が日本で不動産を購入する際、共同名義にすることで税制上のメリットや資産保護の面で大きな利点があります。しかし、共同名義での購入には独自の手続きや注意点があり、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。本記事では、外国人夫婦が共同名義で日本の不動産を購入した体験をもとに、手続きの流れ、住宅ローンの組み方、持分割合の決め方など、実践的な情報をお届けします。永住権なしで住宅ローンを組めた成功事例も参考にしながら、共同名義購入を検討してみてください。

共同名義とは？外国人夫婦にとってのメリット

共同名義とは、一つの不動産を複数の人が所有する形態のことです。夫婦で共同名義にする場合、それぞれの出資割合に応じて「持分」を設定します。

外国人夫婦が共同名義を選ぶ主要なメリットは以下の通りです。

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ただし、共同名義にすることで登記費用が増えたり、将来の売却や相続時に手続きが複雑になる側面もあります。不動産にかかる税金ガイドで税制面の詳細を確認しておきましょう。

共同名義で住宅ローンを組む方法

外国人夫婦が共同名義で住宅ローンを組む方法は、主に3つのパターンがあります。

ペアローン（夫婦それぞれが別々のローンを組む）

夫婦がそれぞれ独立した住宅ローン契約を結ぶ方法です。それぞれが債務者となり、お互いに連帯保証人になります。住宅ローン控除を二人とも受けられるメリットがありますが、諸費用が二重にかかるデメリットもあります。

外国人夫婦の場合、ペアローンを組むには双方が永住権を持っているか、少なくとも一方が永住権を持ち、もう一方が安定した在留資格を有していることが条件となる金融機関がほとんどです（SBI新生銀行）。

収入合算（一方が主債務者、もう一方が連帯保証人）

夫婦の収入を合算してローンを組む方法です。主債務者が一人で、もう一方は連帯保証人または連帯債務者として参加します。一つのローン契約なので諸費用は一回分で済みますが、住宅ローン控除は連帯債務者の場合のみ二人とも適用可能です。

フラット35の活用

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住宅金融支援機構のフラット35は、永住権がない外国人でも利用できる場合がある住宅ローンとして注目されています。ただし、審査は厳しく、自己資金として物件価格の30%以上を求められることが一般的です。

持分割合の決め方と注意点

共同名義で最も重要なのが「持分割合」の設定です。これを誤ると贈与税が発生するリスクがあります。

持分割合の基本ルール

持分割合は、それぞれの実際の出資額に応じて決定するのが原則です。例えば、5,000万円の物件を夫が3,000万円、妻が2,000万円出資した場合、持分割合は夫6：妻4となります。

以下の費用が出資額に含まれます。

• 住宅ローンの借入額（それぞれの名義分）
• 頭金として支払った自己資金
• 諸費用として支払った金額

よくある失敗パターン

相続・贈与と不動産についても事前に確認しておくことをおすすめします。

必要書類と手続きの流れ

外国人夫婦が共同名義で不動産を購入する際の手続きは、通常の購入手続きに加えて追加の書類が必要です。

共同名義特有の必要書類

外国人夫婦の共同名義購入に必要な主な書類は以下の通りです。

• 夫婦それぞれの在留カード（在留資格の確認用）
• 夫婦それぞれの住民票（共同名義のため二通必要）
• 夫婦それぞれの印鑑証明書（実印登録済みのもの）
• 婚姻証明書（本国発行のものと日本語訳）
• 収入証明書（二人分の源泉徴収票や確定申告書）
• 宣誓供述書（2024年4月以降、本国の公証人の認証が必要）

2024年4月1日からの法改正により、不動産登記での取り扱いが変更されています。買主は本国または居住国の公証人の認証を受けた宣誓供述書とパスポートのコピーが必要になりました。

手続きの流れ

1. 物件探し・内見 - 夫婦で希望条件をすり合わせる
2. 資金計画の策定 - 持分割合と住宅ローンの方針を決定
3. 住宅ローン事前審査 - 共同名義の場合は二人分の審査
4. 売買契約の締結 - 夫婦双方が契約書に署名・押印
5. 住宅ローン本審査 - 必要書類を提出
6. 決済・引き渡し - 残金の支払いと鍵の受け取り
7. 登記手続き - 共同名義での所有権移転登記

詳しい手続きの流れは不動産購入手続きと流れをご覧ください。

体験談：外国人夫婦Aさん夫妻の共同名義購入記

ここでは、日本在住5年のアメリカ人夫婦Aさんご夫妻の体験をご紹介します。

購入の背景

Aさん夫妻は、夫がIT企業勤務（永住権あり）、妻が英語教師（配偶者ビザ）という状況でした。当初は夫の単独名義で購入を検討していましたが、妻も安定収入があったため、共同名義にすることで借入可能額を増やし、より良い立地の物件を購入することにしました。

苦労したポイント

Aさん夫妻が特に苦労したのは以下の点です。

• 金融機関選び - 外国人夫婦のペアローンに対応している銀行が限られていた
• 書類準備 - アメリカの公証人による宣誓供述書の取得に時間がかかった
• 持分割合の計算 - 税理士に相談して正確な持分を決定する必要があった
• 不動産会社とのコミュニケーション - 共同名義に詳しいエージェントを見つけるのに苦労した

最終的な結果

不動産会社・仲介業者の選び方も重要な要素でした。外国人対応の経験が豊富な不動産会社を選ぶことで、手続きがスムーズに進んだそうです。

共同名義購入で失敗しないための5つのポイント

外国人夫婦が共同名義で不動産を購入する際に失敗しないためのポイントをまとめます。

1. 早い段階で税理士に相談する

持分割合の設定は税務上の問題に直結します。特に外国人の場合、日本と母国の両方の税制を考慮する必要があります。税理士への相談は物件探しの段階から始めましょう。

2. 住宅ローンは複数の金融機関を比較する

外国人夫婦のペアローンに対応している金融機関は限られています。少なくとも3～5行に事前相談し、条件を比較することが重要です。外国人向け住宅ローン完全ガイドで金融機関の比較情報を確認できます。

3. 将来のシナリオを想定した契約にする

離婚や帰国、転職など、将来起こりうるシナリオについて事前に話し合い、必要に応じて契約書に盛り込んでおくことが大切です。特に外国人夫婦の場合、母国に帰国する可能性があるため、帰国後の不動産維持管理についても計画しておきましょう。

4. 団体信用生命保険（団信）の加入を確認する

ペアローンの場合、夫婦それぞれが団信に加入できるか確認しましょう。一方に万が一のことがあった場合、その方のローン残高が保険で返済されます。

5. 登記内容を正確に確認する

共同名義の登記は複雑になりがちです。登記完了後に法務局で登記事項証明書を取得し、持分割合や名義が正確に記載されているか必ず確認しましょう。不動産契約と必要書類も合わせてチェックしてください。

離婚・帰国時の共同名義のリスクと対処法

共同名義で最も注意すべきは、夫婦関係に変化があった場合の対応です。

離婚した場合

共同名義の不動産がある状態で離婚する場合、以下の選択肢があります。

• 売却して代金を分割する - 最もシンプルな方法。持分割合に応じて売却代金を分配
• 一方が買い取る - もう一方の持分を購入する方法。ただしローンの借り換えが必要
• 共有のまま維持する - 実務上は管理が困難になりがち

外国人の場合、離婚後の在留資格にも影響が出る可能性があるため、在留資格・ビザと不動産購入についても確認が必要です。

帰国する場合

夫婦の一方または双方が帰国する場合も注意が必要です。非居住者が日本の不動産を取得した場合は取得から20日以内に財務大臣への事後報告が必要であるように、所有を続ける場合にも非居住者としての税務申告義務が発生します。

不動産売却ガイドで売却を検討する際の流れも確認しておくと安心です。

まとめ：共同名義購入を成功させるために

外国人夫婦が日本で共同名義で不動産を購入することは、適切な準備と専門家のサポートがあれば十分に実現可能です。最も重要なポイントは以下の3つです。

1. 持分割合は出資額に正確に合わせること - 贈与税リスクを回避する基本
2. 外国人対応に実績のある金融機関と不動産会社を選ぶこと - スムーズな手続きの鍵
3. 将来のリスクに備えた計画を立てること - 帰国や離婚時の対応を事前に検討

共同名義での購入は手続きが複雑になりますが、税制上のメリットや借入可能額の増加など、多くの利点があります。まずは外国人が日本で不動産を購入する完全ガイドで基本的な流れを理解した上で、共同名義の具体的な検討を進めてみてください。

専門家のサポートを受けながら、夫婦で協力して理想の住まいを手に入れましょう。