住宅購入時の諸費用一覧と準備｜外国人が知っておくべき全費用を徹底解説

日本で住宅を購入する際、物件価格だけでなく多くの「諸費用」が発生します。外国人の方にとっては、日本独自の税金や手数料の仕組みが分かりにくく、予想外の出費に驚くケースも少なくありません。一般的に新築マンションで物件価格の3〜7%、中古物件で6〜8%の諸費用がかかり、外国人購入者の場合は為替手数料や翻訳費用を含めると12〜18%に達することもあります。

この記事では、住宅購入時に発生するすべての費用を詳しく解説し、外国人の方が安心して資金計画を立てられるよう、準備のポイントと注意点をお伝えします。資金計画と頭金の準備と合わせてお読みいただくことをおすすめします。

住宅購入時の諸費用の全体像

住宅購入にかかる諸費用は、大きく「契約時」「決済・引渡し時」「購入後」の3つのタイミングに分かれます。不動産購入手続きと流れを理解した上で、各段階で必要な費用を把握しておきましょう。

契約時には物件価格の約1.7%、決済・引渡し時には6〜10%の諸費用が必要です。さらに購入後6〜18ヶ月後に届く不動産取得税も忘れてはなりません。

PR

株式会社家づくり相談所

住宅購入・家づくりに関する無料相談サービス。家づくりの後悔を無くすための専門サポート。

詳しく見る

外国人の方が特に注意すべきなのは、日本人と同じ費用に加えて、国際送金手数料、書類の翻訳費用、通訳費用などが追加でかかる点です。これらを含めた総額を事前に計算しておくことが、スムーズな住宅購入の鍵となります。

契約時にかかる諸費用

住宅の売買契約を結ぶ際に発生する費用を詳しく見ていきましょう。

手付金

手付金は物件価格の5〜10%が一般的です。これは物件の購入意思を示すためのもので、最終的に物件価格の一部に充当されます。外国人の方は、手付金の支払い方法（日本の銀行口座からの振込が必要な場合が多い）を事前に確認しておきましょう。

印紙税（収入印紙）

売買契約書に貼る収入印紙の費用です。契約金額によって金額が異なります。

住宅ローンを利用する場合は、ローン契約書にも別途印紙税がかかります。詳しくは不動産にかかる税金ガイドをご確認ください。

PR

ミライアス株式会社

不動産（マンション・戸建・土地）の査定・売却サービス。スマート仲介で早く高くマイホームを売却。

詳しく見る

決済・引渡し時にかかる諸費用

決済日（引渡し日）には最も多くの費用が発生します。事前にしっかりと準備しておきましょう。

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で上限が定められています。計算式は以下の通りです。

仲介手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例えば5,000万円の物件の場合、仲介手数料は約171.6万円（税込）となります。これは住宅購入時の諸費用の中で最も大きな割合を占める費用の一つです。不動産会社・仲介業者の選び方も参考にしてください。

なお、新築マンションをデベロッパーから直接購入する場合は、仲介手数料が不要なケースが多いです。

登録免許税

不動産の所有権を法務局に登記するために必要な税金です。

※上記は住宅用の軽減税率適用時の税率です。軽減措置の適用には一定の条件があります。

司法書士費用

登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬です。一般的に8〜15万円程度ですが、物件の状況や登記内容によって変動します。外国人の場合は追加の本人確認書類の準備が必要になることがあり、その分費用が上がる可能性もあります。不動産契約と必要書類で必要な書類を事前に確認しておきましょう。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税と都市計画税は1月1日時点の所有者に課税されますが、売買時には引渡し日を基準に日割り計算で精算します。年間の固定資産税額によって精算金額は変わりますが、数万円〜数十万円程度を見込んでおきましょう。

住宅ローン関連費用

外国人向け住宅ローン完全ガイドでも解説していますが、住宅ローンを利用する場合は以下の費用が追加でかかります。

住宅ローンの頭金は一般的に物件価格の10〜20%が必要で、外国人の場合は20%以上を求められることが多いです。永住権と住宅購入の記事で、永住権の有無による違いも確認できます。

購入後にかかる費用

住宅を購入した後にも、忘れてはならない費用があります。

不動産取得税

不動産を取得した際に一度だけ課税される税金です。購入後6〜18ヶ月後に都道府県から納税通知書が届きます。この「時間差」が外国人購入者にとっては要注意ポイントです。購入直後に使い果たさないよう、資金を確保しておきましょう。

税率は以下の通りです（参考：PLAZA HOMES）。

• 土地：固定資産税評価額の3%（2027年3月31日まで）
• 住宅用建物：固定資産税評価額の3%（2027年3月31日まで）
• 非住宅用建物：固定資産税評価額の4%

なお、一定の条件を満たす住宅については軽減措置が適用され、大幅に税額が減る場合があります。

固定資産税・都市計画税（毎年）

不動産を保有している限り、毎年支払い続ける税金です。

• 固定資産税：固定資産税評価額の1.4%（標準税率）
• 都市計画税：固定資産税評価額の最大0.3%

住宅用地には軽減措置があり、200㎡以下の部分は固定資産税が1/6に減額されます。物件管理とメンテナンスの記事で、維持費全般について確認できます。

マンションの場合の追加費用

マンションを購入した場合は、毎月の管理費と修繕積立金が発生します。

• 管理費：月額1〜3万円程度
• 修繕積立金：月額5,000〜2万円程度（築年数とともに上昇する傾向）

マンション購入ガイドで、マンション特有の費用についてさらに詳しく解説しています。

外国人が追加で必要な費用

外国人が日本で住宅を購入する場合、日本人にはかからない追加費用が発生します（参考：Japan Home Quest）。

国際送金・為替関連費用

海外から購入資金を送金する場合、為替手数料と送金手数料がかかります。

• 為替手数料：送金額の2〜4%程度（銀行のレート上乗せ分）
• 送金手数料：1回あたり3,000〜8,000円程度
• 受取手数料：日本の銀行側でも手数料が発生する場合あり

5,000万円の物件購入では、為替関連費用だけで100〜200万円になることもあります。WiseやRevolutなどの国際送金サービスを利用すると、銀行送金より手数料を抑えられる場合があります。

翻訳・通訳費用

契約書や重要事項説明書の翻訳、不動産取引時の通訳サービスなどの費用です。

• 契約書翻訳：1件あたり3〜10万円
• 重要事項説明書翻訳：5〜15万円
• 通訳（半日）：2〜5万円

在留資格・ビザと不動産購入の記事では、ビザのステータスが住宅購入に与える影響も解説しています。観光ビザの保有者は居住用の税制優遇を受けられず、投資用不動産の税率が適用されるケースがあるため注意が必要です。

諸費用の準備と節約のポイント

住宅購入の諸費用を効率的に準備するためのポイントをまとめます。

資金計画のコツ

1. 物件価格の15〜20%を諸費用として確保：頭金とは別に、諸費用分の現金を準備しましょう
2. 不動産取得税の支払いに備える：購入後1年半まで税金の支払いが続くことを想定した資金計画が必要です
3. 為替レートの有利なタイミングを狙う：大きな金額を送金する場合、為替の変動が数十万円〜数百万円の差を生みます
4. 複数の銀行の住宅ローンを比較する：事務手数料や保証料は銀行によって大きく異なります

節約できるポイント

• 新築デベロッパーから直接購入して仲介手数料を節約（新築物件の購入を参照）
• 国際送金サービスを活用して為替手数料を削減
• 税制優遇・軽減措置を最大限活用する（住宅ローン控除など）
• 火災保険は複数社を比較して選ぶ（住宅保険と保証制度を参照）

諸費用シミュレーション：5,000万円の中古マンション購入例

実際に5,000万円の中古マンションを外国人が購入する場合の諸費用をシミュレーションしてみましょう（参考：Real Estate Japan）。

物件価格5,000万円に対して、諸費用は約10.8〜14.4%となります。頭金（20%の場合1,000万円）と合わせると、約1,540〜1,720万円の現金が必要です。

まとめ

日本で住宅を購入する際の諸費用は、外国人の場合は物件価格の12〜18%を見込んでおく必要があります。特に以下の点に注意して準備を進めましょう。

• 契約前に全費用を把握し、十分な現金を準備する
• 不動産取得税は購入後6〜18ヶ月後に届くため、資金を確保しておく
• 国際送金は為替手数料に注意し、有利な方法を選ぶ
• 税制優遇措置を最大限活用する
• 信頼できる不動産会社に相談し、見積もりを取る

不動産購入の完全ガイドも合わせて参考にして、計画的な住宅購入を進めてください。日本では外国人でも日本人と同様に不動産を購入・所有でき（参考：住まいサーフィン）、事前の準備をしっかり行えば、スムーズに理想の住まいを手に入れることができます。