2026年以降の外国人不動産規制の展望：日本で不動産を買う外国人が知るべきこと

日本で不動産購入を検討している外国人にとって、2026年以降の規制動向は非常に重要なテーマです。近年、外国資本による日本の土地・不動産取得への関心が高まる一方、国家安全保障や住宅価格高騰への懸念から、政府は段階的に規制を強化する方向に動いています。本記事では、2026年から始まる具体的な制度変更と将来の展望を詳しく解説します。

2026年に何が変わる？不動産登記の国籍届出義務化

2026年度から、日本で不動産を取得する際に国籍情報の提供が義務付けられることになります。法務省は省令を改正し、売買・相続・贈与などの移転登記時に取得者の国籍を申告することを求める制度を2026年度中に運用開始する予定です。

日本経済新聞の報道によれば、この制度は所有者の国籍を政府が一元管理するためのものであり、外国人の購入を禁止するものではありません。ただし、国籍情報が不動産登記データベースに蓄積されることで、外国人による土地保有の実態把握が進みます。

登記改正のポイント

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この変更は、日本で不動産を購入する外国人にとって事務的な手続きが増えることを意味しますが、購入権利そのものを制限するものではありません。

2025年7月から始まった土地取引の国籍届出制度

実は2026年の変更より先に、2025年7月1日より国土利用計画法の施行規則改正が施行されており、一定規模以上の土地取引において取得者の国籍等の届出が義務化されています。

この制度では、大規模な土地取引（200㎡以上など規模要件あり）を行う際に、都道府県知事へ取得者の国籍・住所・利用目的を届け出ることが求められます。

The Japan Timesの報道によると、2026年4月以降はこの報告義務が住宅取得も含む全ての不動産取引に拡大される見込みです。

重要土地等調査法：2027年の見直しに向けた動き

2022年9月に施行された「重要土地等調査法」は、防衛施設や国境離島などの安全保障上重要な地域における土地取得を監視する法律です。この法律には、施行5年後の2027年に見直しを行う規定が盛り込まれています。

現在の重要土地等調査法の概要：

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• 注視区域：防衛関連施設・重要インフラの周辺約1km
• 特別注視区域：国家安全上極めて重要な施設周辺
• 指定区域内での土地取得時には事前届出が必要
• 国による調査権限と利用規制勧告が可能

2027年の見直しでは、対象区域の拡大や規制の強化が検討される見通しで、ステレックス法律事務所は「外国人の不動産所有に関するより包括的な規制枠組みが整備される可能性がある」と分析しています。

詳しくは重要土地等調査法と外国人の土地購入制限をご参照ください。

2026年通常国会での規制強化法案：何が提案されるか

2025年末に発足した自民党・日本維新の会の連立政権は、その政権合意書に「外国人による土地取得の規制を強化する法案を2026年の通常国会で策定する」と明記しました。

また、2024年12月には国民民主党と日本維新の会が共同で「外国人土地取得規制法案」を衆議院に再提出しています。この法案は、重要土地等調査法を上回る包括的な規制を目指すもので、以下のような内容が議論されています。

予想される規制強化の内容：

1. 外国人土地所有の登録制度：全ての外国人保有不動産の一元管理
2. 安全保障敏感地域での取得制限：防衛施設・原発・港湾周辺の取得禁止または許可制
3. 事前審査制度の導入：一定規模以上の土地取得に対する政府の事前承認義務化
4. 法人の透明化要件：外国法人・ペーパーカンパニーによる迂回取得の規制

Migrant Timesは「現在検討されている変更は主に透明性と監視を重視しており、全面的な購入禁止には至らない可能性が高い」と報じています。

外国人土地法の詳細については外国人土地法と今後の規制動向もあわせてご参照ください。

他国の規制との比較：日本はどこまで厳しくなる？

日本政府は規制見直しにあたり、他国の制度を参考にしています。

日本が参考にしているカナダ・ドイツ・韓国・台湾の制度と比較すると、2026年以降の規制強化は全面禁止ではなく、透明性確保・安全保障対応が主眼になるものと予想されます。

外国人投資家・在日外国人が今すぐすべき準備

規制変更に備えて、日本で不動産購入を検討している外国人は以下の点を確認しておくことをお勧めします。

即座に対応が必要な事項

1. 現住所・国籍の正確な記録管理 2026年度からの登記時国籍申告義務化に備え、パスポートや在留カードの情報を最新の状態に保っておきましょう。

2. 購入予定地が規制区域外か確認 防衛施設・原発・港湾・国境離島の周辺については、重要土地等調査法の指定区域かどうかを不動産登記制度と外国人の名義登録のページで確認する方法を学んでおきましょう。

3. 外国人対応の不動産会社・弁護士を選ぶ 規制の専門家に相談することで、変化する法律環境に対応した購入計画が立てられます。

4. 規制動向の継続的な確認 国土交通省・法務省・内閣府のウェブサイトで最新情報を定期的に確認しましょう。

詳しい購入手続きは外国人が日本で不動産を購入する完全ガイドをご覧ください。

外国為替法（FEFTA）との関係

2026年以降の規制強化は、すでに存在する外国為替及び外国貿易法（FEFTA）の枠組みとも関連しています。FEFTAは、特定の安全保障上重要な業種への外国投資について事前届出を求めており、不動産分野にも影響が及ぶ場合があります。

FEFTAと不動産購入の関係については外国為替法（FEFTA）と不動産購入の届出義務をご参照ください。

まとめ：日本の外国人不動産規制は「禁止」ではなく「透明化」へ

2026年以降、日本の外国人不動産規制は以下の方向に進む見通しです。

1. 2026年度：不動産登記時の国籍情報申告義務化（全取引対象）
2. 2026年通常国会：外国人土地取得規制強化法案の審議
3. 2027年：重要土地等調査法の見直し（規制区域拡大の可能性）

重要なのは、現時点では外国人の不動産購入を全面禁止する動きはないという点です。規制の方向性は、安全保障上の懸念に対応しつつ、外国人投資の透明化を進めることにあります。

日本での不動産購入を検討している外国人にとって、これらの規制変化は「手続きの複雑化」を意味しますが、適切な準備と専門家のサポートがあれば、引き続き日本での不動産取得は可能です。日本の不動産市場全体については日本の不動産法規制と外国人の権利で包括的に解説しています。

本記事の情報は2026年2月時点のものです。法律・制度は変更される場合があるため、最新情報については専門家にご相談ください。