東京の不動産価格推移と今後の予測｜外国人購入者が知るべき最新データ

東京の不動産市場は、日本国内はもちろん海外投資家からも高い注目を集めています。特に2023年以降、新築マンション価格が初めて1億円の大台を突破し、2025年には平均1億3,205万円に達するなど、価格上昇が続いています。この記事では、東京の不動産価格推移を最新データで振り返りながら、今後の予測と外国人購入者が押さえるべきポイントを詳しく解説します。東京の不動産ガイドとあわせてお読みください。

東京の新築マンション価格推移（2015年〜2025年）

東京23区の新築マンション価格は、過去10年間で劇的な上昇を遂げました。不動産売却HOME4Uの調査によると、2015年に平均6,732万円だった価格は、2024年には11,181万円へと66%もの累積増加を記録しています。

特に注目すべきは以下の推移です。

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2024年の東京都全体では前年比+8.2%の価格上昇が確認され、特に都区部では+8.7%と都平均を上回るペースで値上がりが進みました。マイリノジャーナルのデータでも、都心部の価格高騰が顕著に表れています。

中古マンション・戸建て住宅の価格動向

新築だけでなく、中古物件の価格も上昇基調にあります。

中古マンション

イエイの不動産データによると、中古マンションの成約物件価格は4,890万円で、前年から6.9%上昇しました。これは12年連続の上昇であり、㎡単価も同様に上がり続けています。2014年時点では中古マンションよりも中古戸建ての方が高い水準でしたが、2024年にはその関係が完全に逆転しています。

中古戸建て住宅

首都圏の中古戸建住宅の成約物件価格は平均3,948万円で、前年から2.6%上昇し、4年連続の上昇となりました。マンションほどの上昇率ではないものの、安定した値上がりが続いている状況です。

外国人の方で中古物件を検討している方は、中古物件とリノベーションのガイドも参考にしてください。

価格上昇を支える5つの要因

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東京の不動産価格がなぜこれほど上昇しているのか、主な要因を解説します。

1. 建築コストの高騰

建設資材の価格高騰と人手不足により、建築コストは年々上昇しています。鉄鋼・木材・コンクリートなどの原材料費に加え、職人の人件費も上がっており、新築物件の原価が押し上げられています。

2. 都心部の用地不足

東京都心部では再開発用地が限られており、新規供給が需要に追いついていません。特に千代田区・港区・中央区・渋谷区・新宿区・文京区の「都心6区」では深刻な用地不足が続いています。

3. 低金利環境の持続

日銀は2025年12月に政策金利を0.75%に引き上げましたが、これは30年ぶりの高水準とはいえ、国際的に見れば依然として低い水準です。住宅ローン金利が低く抑えられてきたことが、購入需要を支え続けてきました。

4. 円安による海外投資家の参入

円安環境が続く中、海外投資家にとって日本の不動産は割安感があります。PLAZA HOMESによると、2025年には日本の不動産購入の27%以上が海外投資家によるものとなっています。5年前の21%から大幅に増加しています。

5. インフレと実物資産への注目

世界的なインフレ環境の中で、現金よりも実物資産である不動産への投資意欲が高まっています。特に東京は世界の主要都市と比較しても利回りが高く、安定性があると評価されています。

不動産投資入門で投資の基本を確認することをおすすめします。

エリア別の価格差と注目エリア

東京の不動産価格はエリアによって大きな差があります。東京カンテイのデータを基に、エリア別の特徴を見てみましょう。

2025年の注目トレンドとして、都心区の旺盛な上昇傾向が隣接する城北・城東エリアに波及し始めています。板橋区や北区、足立区などでは都心と比較して割安感があり、今後の価格上昇が期待されるエリアです。

物件の探し方については物件探しの方法と選び方をご覧ください。

今後の不動産価格予測（2026年以降）

東京の不動産市場は今後どうなるのか、PropertyAccessやPLAZA HOMESの分析を基に予測を解説します。

上昇が続く要因

• 2026年も主要都市で5〜6%の価格上昇が予測されている
• 都心部の供給不足は中長期的に解消が難しい
• 海外投資家の日本不動産への関心は引き続き高い
• 賃料の上昇がキャピタルゲインを支えている

下落リスクとなる要因

• 日銀の利上げ継続：2026年春にも変動金利の0.25%引き上げが予想されており、住宅ローン負担が増加する可能性がある
• 世界経済の不透明感：米国経済の減速やグローバルな景気後退リスク
• 人口減少の影響：東京都心部は比較的影響が小さいが、郊外エリアは下落リスクが高い
• 外国人購入規制の可能性：自民党と日本維新の会は外国人による土地取得の規制を強化する法案を2026年の通常国会に向けて策定する方針

総合的な見通し

都心部のマンション価格は基本的に上昇基調を維持し、下がりにくい市況が続くと予測されます。ただし、上昇スピードはやや鈍化し、2025年後半からピークを迎え始めたと見る専門家も多いです。二極化が進み、都心の優良物件は値上がりが続く一方、郊外や地方は横ばいから下落となる可能性が高いでしょう。

外国人が東京で不動産を購入する際の注意点

外国人投資家にとって、東京の不動産市場には特有の注意点があります。全日本不動産協会のガイドラインも参考に解説します。

住宅ローンの審査

外国人は日本の住宅ローン審査に通りにくいケースがあります。特に以下の条件が影響します。

• 永住権の有無：永住権がない場合、多くの銀行で審査が厳しくなる
• 日本での在住期間：3年以上の在住歴が求められることが多い
• 帰国リスク：銀行は貸倒れリスクを評価する

永住権と住宅購入の関係については、永住権と住宅購入で詳しく説明しています。住宅ローン全般については外国人向け住宅ローン完全ガイドをご参照ください。

必要書類

日本国内に住む外国人の場合は住民票・在留カード・印鑑証明書が必要です。海外在住者の場合は宣誓供述書やサイン証明書が別途必要になります。詳しくは不動産契約と必要書類をご確認ください。

今後の規制動向

東京23区の新築マンション取得で海外住所の人の割合は3.5%（都心6区では7.5%）と限定的ですが、外国人購入規制強化の議論は進んでいます。ただし、現状では外国人が住宅価格の高騰に大きな影響を与えているわけではなく、価格上昇の主因は建築コストや用地不足などの国内要因です。規制が導入されても価格が大きく下がる可能性は低いとの見方が多いです。

購入のタイミングと戦略

東京の不動産を検討している外国人の方に向けて、購入タイミングの考え方を整理します。

今が買い時か？

• 都心部の優良物件：供給が限られているため、待っても価格が下がる可能性は低い
• 郊外エリア：金利上昇の影響を受けやすく、慎重な判断が必要
• 中古物件：新築との価格差が縮小しているが、リノベーション込みで検討する価値あり

外国人購入者へのアドバイス

1. エリア選びを慎重に行う（都心6区 vs 城南・城東など）
2. ローンの事前審査を早めに進める
3. 為替動向を考慮して購入タイミングを決める
4. 信頼できる不動産会社を選ぶ（不動産会社・仲介業者の選び方参照）
5. 税金と諸費用を事前に把握する（不動産にかかる税金ガイド参照）

資金計画については資金計画と頭金の準備も確認しておきましょう。

まとめ

東京の不動産価格は2015年から2025年にかけて大幅な上昇を記録し、特に新築マンションは66%もの累積増加を見せています。2026年以降も都心部では5〜6%の価格上昇が予測される一方、金利上昇や外国人購入規制の議論など、注視すべき要因もあります。

外国人購入者にとっては、円安が追い風となる一方で住宅ローンの審査や今後の法規制には注意が必要です。最新の市場動向を把握しながら、信頼できる専門家と相談して購入を進めることが大切です。

東京以外のエリアも検討したい方は、大阪・関西の不動産ガイドや地方都市・地方の不動産ガイドもご参照ください。不動産購入の全体的な流れは外国人が日本で不動産を購入する完全ガイドで確認できます。